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      抵押贷款又称楼宇按揭,在美国、日本、新加坡、香港等地相当普遍,已成为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。在国内,按揭近几年才在上海、北京、深圳等一些城市开始推行。

      楼宇按揭对置业者来说不必一次性或短期内付清房款,因素受到广大置业者的青睐。在房地产市场上,提供按揭的楼盘其销售业绩明显优于其他楼盘。与个人住房公积金贷款、自用普通住房的商业性贷款很明显不同的是,楼宇按揭贷款一般支持的是高档商品住宅,它不支持公房出售等房改金融任务。   
      楼宇按揭概述   
      楼宇按揭即楼房抵押贷款,是房地产信贷中的一种抵押担保方式。楼宇按揭是发展商、银行和置业者三方之间的一种约定,约定置业者将其已预付部分购房款房产的全部权益做抵押,发展商为置业者按期清偿银行贷款做担保,在置业者不能按时履行债务时,银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。按揭的成数、年期和利率是按揭内容的三大要素。按揭成数指贷款额与楼价的比率,目前最高的按揭成数为7成。年期指楼宇按揭贷款分期偿还的期限。利率即贷款利率。
      (1)发展商与银行之间签订的《楼宇按揭贷款承诺协议书》;
      (2)发展商和置业者之间签订的《商品房预售、销售合同》;
      (3)发展商、置业者和银行三者之间签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》。
      其中: 《楼宇按揭贷款承诺协议书》是银行和发展商之间签订的用以规定在银行为发展商开发建设的房产提供按揭服务过程中双方的权利义务的协议,是置业者获得楼宇按揭贷款的前提。协议内容包括:银行承诺为发展商开发建设的房产提供按揭服务,按揭贷款总额度、按揭成数、年期、利率,发展商提供担保等。在通常情况下,只有那些实力雄厚、信誉卓著、具有合法开发手续的发展商才有可能获得银行的按揭支持。
      《商品房预售、销售合同》是发展商和置业者签订的,用以规定在商品房预售、销售过程中双方权利义务的协议,是置业者获得房产的直接依据。合同内容包括置业者和发展商名称、所购房产的位置、面积房款数额及支付方式、入住期限、房屋保修等内容。根据我国有关法律规定,只有取得合法预售、销售批准文件的商品房预售、销售行为才受法律保护,因此置业者只有购买具备合法开发手续的商品房,才可能获得楼宇按揭贷款支持。
      《楼宇按揭抵押贷款合同》是发展商、置业者和银行签订的用以规定银行向置业者提供按揭贷款过程中三方权利义务的协议,是置业者获得按揭贷款的关键性法律文件。合同包括贷款金额、期限、利息、还款方式、抵押物的保险、发展商担保责任等内容。
      只有发展商、银行和置业者相互之间签订上述法律文件,才构成一个完整的楼宇按揭法律关系。
      按揭贷款程序
      (1)选择房产
      置业者如想获得楼宇按揭服务,在选择房产时应着重了解这方面的内容。置业者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时,还应进一步确认发展商开发建设的房产是否已获得银行的支持,以保证按揭贷款的顺利取得。
      (2)办理按揭贷款申请
      置业者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后,应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于置业者获得按揭贷款支持的规定,准备有关法律文件,填报《按揭贷款申请书》。
      (3)银行审查
      银行受理置业者贷款申请后,要从民事主体资格、资信状况、还款能力等方面对置业者进行资格审查,以确认是否符合规定条件。
      不少置业者认为,只要选择了得到银行楼宇按揭支持的房产,就理所应当地得到银行的按揭服务。这是一种误解。银行为发展商开发建设的楼宇提供按揭支侍,仅仅表明该楼宇已取得一定规模的贷款额度,而最终是否向置业者提供贷款的决定权在银行。
      置业者如果在未取得银行按揭贷款支持确认的情况下,盲目地与发展商签订购房合同,在不符合银行条件时,就无法获得按揭贷款,会造成资金外的被动,被迫选择其他付款方式,从而影响自己的资金安排,甚至放弃购房,造成定金的损失。
      (4)签订购房合同
      银行收到置业者递交的按揭申请和有关法律文件,经审查确认置业者符合按揭贷款的条件后,发给置业者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。置业者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。
      (5)签订楼宇按揭合同
      置业者在签订购房合同,并取得交纳房款的凭证后,持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》,明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。
      (6)办理抵押登记、保险
      置业者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房,在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下,由于按揭贷款期间相对较长,银行为防范贷款风险,要求置业者申请人寿、财产保险。置业者购买保险,应列明银行为第一受益人,在贷款履行期内不得中断保险,保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前,保险单交由银行保管。
      (7)开立专门还款帐户
      置业者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后,按合同约定,应在银行指定的金融机构开立专门还款帐户,并签订授权书,授权该机构从该帐户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。 银行在确认置业者符合按揭贷款条件,履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务,并办理相关手续后,一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管帐户,作为置业者的购房款。
       置业者应注意的问题
      就目前而言,由于国家对安排高档住房消费抵押贷款进行限制,一般来说,置业者只有选择获得了银行楼宇按揭支持的房产,才有可能获得按揭贷款。因此,置业者应着重审查:
      (1)发展商是否取得该房产的合法开发手续和预售、销售批准文件;
      (2)所选择的房产是否得到银行楼宇按揭承诺,提供按揭的成数、年期和利率;
      (3)有的项目虽已办理按揭贷款,但能提供按揭的只是所售楼盘中的一部分,因此,置业者还应确认要购买的房产是否属于能够提供按揭的范围之内。

     
     
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