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      抵押貸款又稱樓宇按揭,在美國、日本、新加坡、香港等地相當普遍,已成為發達國家和地區廣為流行的一種融資購樓方式。在國內,按揭近幾年才在上海、北京、深圳等一些城市開始推行。

      樓宇按揭對置業者來說不必一次性或短期內付清房款,因素受到廣大置業者的青睞。在房地產市場上,提供按揭的樓盤其銷售業績明顯優于其他樓盤。與個人住房公積金貸款、自用普通住房的商業性貸款很明顯不同的是,樓宇按揭貸款一般支持的是高檔商品住宅,它不支持公房出售等房改金融任務。   
      樓宇按揭概述   
      樓宇按揭即樓房抵押貸款,是房地產信貸中的一種抵押擔保方式。樓宇按揭是發展商、銀行和置業者三方之間的一種約定,約定置業者將其已預付部分購房款房產的全部權益做抵押,發展商為置業者按期清償銀行貸款做擔保,在置業者不能按時履行債務時,銀行有權處分抵押物并優先得到償還的民事法律行為。按揭的成數、年期和利率是按揭內容的三大要素。按揭成數指貸款額與樓價的比率,目前最高的按揭成數為7成。年期指樓宇按揭貸款分期償還的期限。利率即貸款利率。
     。1)發展商與銀行之間簽訂的《樓宇按揭貸款承諾協議書》;
     。2)發展商和置業者之間簽訂的《商品房預售、銷售合同》;
     。3)發展商、置業者和銀行三者之間簽訂的《樓宇按揭抵押貸款合同》。
      其中: 《樓宇按揭貸款承諾協議書》是銀行和發展商之間簽訂的用以規定在銀行為發展商開發建設的房產提供按揭服務過程中雙方的權利義務的協議,是置業者獲得樓宇按揭貸款的前提。協議內容包括:銀行承諾為發展商開發建設的房產提供按揭服務,按揭貸款總額度、按揭成數、年期、利率,發展商提供擔保等。在通常情況下,只有那些實力雄厚、信譽卓著、具有合法開發手續的發展商才有可能獲得銀行的按揭支持。
      《商品房預售、銷售合同》是發展商和置業者簽訂的,用以規定在商品房預售、銷售過程中雙方權利義務的協議,是置業者獲得房產的直接依據。合同內容包括置業者和發展商名稱、所購房產的位置、面積房款數額及支付方式、入住期限、房屋保修等內容。根據我國有關法律規定,只有取得合法預售、銷售批準文件的商品房預售、銷售行為才受法律保護,因此置業者只有購買具備合法開發手續的商品房,才可能獲得樓宇按揭貸款支持。
      《樓宇按揭抵押貸款合同》是發展商、置業者和銀行簽訂的用以規定銀行向置業者提供按揭貸款過程中三方權利義務的協議,是置業者獲得按揭貸款的關鍵性法律文件。合同包括貸款金額、期限、利息、還款方式、抵押物的保險、發展商擔保責任等內容。
      只有發展商、銀行和置業者相互之間簽訂上述法律文件,才構成一個完整的樓宇按揭法律關系。
      按揭貸款程序
     。1)選擇房產
      置業者如想獲得樓宇按揭服務,在選擇房產時應著重了解這方面的內容。置業者在廣告中或通過銷售人員的介紹得知一些項目可以辦理按揭貸款時,還應進一步確認發展商開發建設的房產是否已獲得銀行的支持,以保證按揭貸款的順利取得。
     。2)辦理按揭貸款申請
      置業者在確認自己選擇的房產得到銀行按揭支持后,應向銀行或銀行指定的律師事務所了解銀行關于置業者獲得按揭貸款支持的規定,準備有關法律文件,填報《按揭貸款申請書》。
     。3)銀行審查
      銀行受理置業者貸款申請后,要從民事主體資格、資信狀況、還款能力等方面對置業者進行資格審查,以確認是否符合規定條件。
      不少置業者認為,只要選擇了得到銀行樓宇按揭支持的房產,就理所應當地得到銀行的按揭服務。這是一種誤解。銀行為發展商開發建設的樓宇提供按揭支侍,僅僅表明該樓宇已取得一定規模的貸款額度,而最終是否向置業者提供貸款的決定權在銀行。
      置業者如果在未取得銀行按揭貸款支持確認的情況下,盲目地與發展商簽訂購房合同,在不符合銀行條件時,就無法獲得按揭貸款,會造成資金外的被動,被迫選擇其他付款方式,從而影響自己的資金安排,甚至放棄購房,造成定金的損失。
     。4)簽訂購房合同
      銀行收到置業者遞交的按揭申請和有關法律文件,經審查確認置業者符合按揭貸款的條件后,發給置業者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。置業者即可與發展商或其代理商簽訂《商品房預售、銷售合同》。
     。5)簽訂樓宇按揭合同
      置業者在簽訂購房合同,并取得交納房款的憑證后,持銀行規定的有關法律文件與發展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》,明確按揭貸款數額、年期、利率、還款方式及其他權利義務。
     。6)辦理抵押登記、保險
      置業者、發展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產管理部門辦理抵押登記備案手續。對期房,在竣工后應辦理變更抵押登記。在通常情況下,由于按揭貸款期間相對較長,銀行為防范貸款風險,要求置業者申請人壽、財產保險。置業者購買保險,應列明銀行為第一受益人,在貸款履行期內不得中斷保險,保險金額不得少于抵押物的總價值。在貸款本息還清之前,保險單交由銀行保管。
     。7)開立專門還款帳戶
      置業者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》后,按合同約定,應在銀行指定的金融機構開立專門還款帳戶,并簽訂授權書,授權該機構從該帳戶中支付銀行與按揭貸款合同有關的貸款本息和欠款。 銀行在確認置業者符合按揭貸款條件,履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務,并辦理相關手續后,一次性將該貸款劃入發展商在銀行開設的銀行監管帳戶,作為置業者的購房款。
       置業者應注意的問題
      就目前而言,由于國家對安排高檔住房消費抵押貸款進行限制,一般來說,置業者只有選擇獲得了銀行樓宇按揭支持的房產,才有可能獲得按揭貸款。因此,置業者應著重審查:
     。1)發展商是否取得該房產的合法開發手續和預售、銷售批準文件;
     。2)所選擇的房產是否得到銀行樓宇按揭承諾,提供按揭的成數、年期和利率;
     。3)有的項目雖已辦理按揭貸款,但能提供按揭的只是所售樓盤中的一部分,因此,置業者還應確認要購買的房產是否屬于能夠提供按揭的范圍之內。

     
     
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